海外房產投資 A plus

投資海外房地產已是現在國內很夯的話題，在租金報酬、房價增值高的吸引下，許多人紛紛搶進前往投資，但別因一時衝動而後悔莫及，那投資前又有哪些風險要注意呢？

台灣房市深陷稅收打壓，相較於國內房地產的冷清，近幾年「海外房地產」投資持續加溫，投資客為尋求出路，前仆後繼往海外置產，獲利雖高，又隱藏了什麼樣的風險呢？鋅光國際地產資深經理黃文良分析：

1. 稅賦：

不論是自己直接購入或託仲介公司投資，都必須問清楚背後是否有其他稅項，以免看似低價入場，最終大失預算。有些國家在5年內脫手將會有30%的資本利得稅，出租也要26%的租賃所得稅，而柬埔寨無資本利得稅，二者相差很大。

2. 產權：

要留意購買物件是永久權或租賃使用權，前者屬於買家所有，沒有年期限制，後者則有年期限制。

3. 安全：

房地產投資屬較長線投資，要找商譽良好、安全的開發商及代理商，風險相對較低，以免大筆資金被騙了。

4. 匯率風險：

由於收租或賣出物業都是以當地貨幣換算，買家需留意貨幣的匯率走勢及風險，比如日圓貶值，可能就讓投資回報大打折扣，而柬埔寨使用美元計價，風險機率較低，別賺了價差、卻賠了匯差。

5. 一條龍服務：

由於物業在海外，管理上有一定的困難，如果打算託付仲介公司代為管理物業或收租，必須了解他們的具體收費，甚至在經由他們購入物業前，就要問及服務是否有涵蓋這個範圍，也必須確認，是否真有做代租、代管、代售的服務，以免往後變成海外投資的孤兒？畢竟海外投資，很少有真正一條龍服務的公司。

6. 地段：

對於海外房產投資，最好選擇在國家裡的首都，以及首都內最蛋黃的地段，何謂蛋黃區呢?建議大家都要去當地考察一番，千萬別聽信於銷售人員的說法。

7. 價格：

一、 考察行程免費

當消費者有意購買物件前，都會希望能前往當地訪查，不動產業者也會有所行程安排，但為求成交，陸續有許多業者標榜「考察行程免費」，但魔鬼藏在細節裡，或許已把您的旅費，加進您購買的物件裡頭囉。

二、 免收取買賣服務費

不管是國內或者海外不動產，透過代理或仲介斯公司買賣，都會收取服務費。但所謂「不用錢的最貴」，當您聽到業者說免收取服務費時，其實可能是加價而不收服務費，或者加價後再給您折扣，這類型的銷售手法很常見，您可能認為您賺到了，但殊不知，您已掉入他們設的陷阱裡。

三、 保證包租

買房地產最重要的當然屬地點，地點好不需保證也搶著租，有些不肖業者，將偏遠物件透過精美包裝，保證每年有8%以上的投報率，孰不知是先將房價灌水，其實「包租」只是加價送給開發商無償使用吧。

四、 保證買回

大型開發商累積的商譽和口碑，並不需要特別的包裝保證，這些可能都是些不知名開發商，亦或者是地段較為偏遠之物件，為提高買氣的銷售話術，所謂保證買回，真的保證拿得到錢嗎？當心再多的保證都是空穴來風。

鋅光國際地產林昆億表示：投資海外不動產，要觀察當地的需求與房價的增值空間，且購買的標的要以當地人願意居住的產品為主，這樣才能穩固獲利，在需要脫手時，才會有人願意接手。許多業者推出保證回租2年、3年，保證投報率8%、10%等，但如果保證時間過後，該由誰來管理房子、後續租金要怎麼收取，到時無人管理還需耗費精神往返國內外處理。

鋅光國際地產執行長朱家棟分析：海外投資要注意價格是否合於當地市場行情，如在台灣售價與在當地是否價格一樣？買的是預售屋，是一手價格還是有被墊價過？還有是否有真正一條龍的後續服務，畢竟投資不動產是屬於比較長期的投資！高投資回報，伴隨而來當然是高風險，但只要努力做好功課，不僅可以將風險降至最低，獲利也是可以被期待的！

<2015-11-10 經濟日報 張瑞文>

【精準投標 永續致富】

報名專線：0986-948-838 鋅光國際 文良

報名連結：http://al10121216.pixnet.net/blog/post/358415808