不用錢的最貴，這道理人人都懂，但…知易行難？ 法律永遠是最後一道防線，若不是海外不動產的交易糾紛頻傳，主管機關又怎麼會佛心來著出來精神喊話、政令宣導？幾個常見的幾個海外置產陷阱，在此跟大家分享～
一、「免服務費、考察渡假全程免費」：
標準的不用錢的最貴！機票、食宿、交通、考察等費用，少則三萬、多則五萬，這些錢由誰買單？這些錢並不會從天上掉下來！這些費用還不是灌水加價在房價內，自己的費用還是自己負擔（結果還多付？），人情做給開發商（或仲介公司），還覺得佔到便宜？
二、「保證包租、保證租金」：
房地產最重要的就是地點，地點對了不用保證也搶著租。少數不削業者、跑單幫，將偏遠物件包裝成精美渡假村，保證每年有8到10%的投報率，孰不知先將房價大幅灌水，你只是用自己的錢再付自己的房租，還沾沾自喜？
三、「保證買回、原價買回」：
面對這種業者，客戶越應該要抱持懷疑的態度。因為大型開發商所累積的商譽與口碑，並不需要特別的保證，這可能是小型或不知名開發商，為了提高買氣的行銷話術。如果你買的是一案建商或是未取得建照的個案，當心再多的保證也是歸零。
四、「三角簽約、賺差價」：
少數不削業者，先以少額的訂金切貨，與賣方約定二、三個月後交屋。然後利用這段時間，將這些產品精美包裝（吹捧地點多好投報多高、鋪天蓋地的廣告行銷、五星級酒店說明會附下午茶），再大幅加價賣給客戶，大賺黑心錢。
五、「全球首賣、盛大排場、臨時演員」：
說明會辦在五星級酒店，還附下午茶？看到我都想去了！部分酒店是人頭計費，每人將近要二千多，實在是不可思議，到底要怎麼賺得回來？還有些不削業者，號稱開發商高層親自來台舉辦說明會，結果這些高層不是自己人，就是臨時演員。說真的，台灣的市場沒這麼大，開發商根本沒必要來台灣，更沒有必要在台灣全球首賣。
六、「高持有成本，啃蝕投報率」：
這類狀況集中在一些稅率較高的已開發國家，如日本、美國、英國、澳洲等。各國的買賣成本、持有成本皆不相同，勿以台灣買賣的習慣來以偏概全。其他台灣沒有的費用，像是律師費、物管費、會計師費用等隱性成本，投資前要先熟悉與了解當地的規定。甚至有些國家有類似像台灣奢侈稅的資本利得稅，更是要注意買入賣出的年限規定，以免被課重稅、得不償失。
針對海外不動產，提供四個大方向給各位投資朋友參考：
一、「眼見為憑」：
不管投資哪個國家，都應該親自實地考察。即使可以授權代理簽約，建議投資朋友還是親自辦理簽約等手續流程。很多朋友說牛仔很忙、公司不好請假，想問的是，你月薪是有幾百萬嗎？投資海外不動產的金額動輒幾百萬，請個幾天的假，親自去實地了解也不為過吧？
再說投資房地產，不是只是投資房子而已，小則該案的地理位置、交通條件、開發商的商譽與口碑。大則該國的房市走向、經濟現況、利多政策、後續發展、投資環境也要一併考量。舉個最簡單的例子來說，很多建案都號稱走路到捷運只要三分鐘，沒走過還好（至少有夢最美），實際走過才知道自己腿短。
二、「可及性高」：
這幾年海外不動產蓬勃發展，絕大部份熱銷的國家為東北亞與東南亞，原因不外乎就是可及性高。不論是東北亞或東南亞國家，飛機都在四小時內可以抵達，比開車到高雄還快。就因為這樣，投資朋友可以常常微服出巡，勤於關心自己的海外置產。就算牛仔很忙、公司不好請假，至少可以來個週休二天的爆肝之旅。千萬不要錢付了，就以為沒你的事了！
相對的，歐美系的國家就較為吃虧，因為來回動輒一週、十天，若不是工作需要（或是不用工作）可以經常往返，不然光想到需要長途跋涉，心就涼了一半了。
三、「人貴自知」：
購買海外不動產，少有國家可以辦理貸款，幾乎都是全額現金交易。就算可以貸款，也強烈的不建議，因為貸款利率會吃掉了你的獲利與投報率。所以我們要有健康的投資心態，不鼓勵擴張信用、操作槓桿，簡單的說就是運用閒置資金，依照自己的財務狀況量力而為。
再來是要對投資物件的買賣成本、買賣稅費、持有成本（還有隱藏成本）、匯率波動，都需要非常清楚明白，最怕買得起卻養不起。萬一房子閒置在海外，資產瞬間卻變成了負債。
四、「出場機制」：
俗話說「投資進場只是學徒，獲利出場才是師傅」！雖說房地產屬於不動產，其流動變現性較動產低，但好地段的物件永遠不缺買方。這道理回歸到第一點「眼見為憑」，所以說高明有眼光的投資人在買入的時候，就已經決定了何時能賣出了。
除了地段是個重點，何時賣掉的出場時機也是門學問！剛剛已經有提到買賣成本、買賣稅費，產品屬性的不同，適用的買賣成本與稅費也有所不同。例如預售屋買賣屬於債權的移轉，買賣成本與稅費相較於成屋低，適合短進短出、殺進殺出的短期投資。成屋則屬於物權，買賣成本與稅費相較於預售屋高，適合中長期投資或是長期持有收租投資。選對了產品，加上選對了出場時機，投資獲利才能事半功倍。
最後，比較少人會注意到的二個概念「時間成本」與「機會成本」。「時間成本」廣義的解釋族繁不及備載，在此不贅述。簡單的說，就是你所投入的時間越少、獲得的利潤越高。舉個例子，你覺得半年獲利10%跟二年30%，那個獲利較高？而「機會成本」又稱「擇一成本」或「替代成本」，簡單的說，就是你押錯寶、選錯邊了！舉例來說，你投資一樣的金錢（資源）、時間，甲投資案所獲得利潤低於乙投資案，若你選擇甲投資案，你就必須付出「機會成本」。
今天先淺談海外不動產常見的應注意事項，還有些投資的大方向給各位好友參考。會賺錢的投資人永遠是持續學習、做足功課的人。祝大家都能投資獲利，當個聰明又快樂的投資人！
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