台灣房地產【謝金河：台灣房市的冬天會很久】－海外房產投資 A plus

台灣目前房市進入冬眠期，因稅金制度及房價過高的影響，導致買氣無法振作，也有許多投資專家預言，這次房市低迷情況會持續非常久的時間。

過去十年，投資房地產在台灣幾乎是個顯學，特別是在08年遺贈稅降至10%之後，眾多熱錢班師回朝，加上中國房市飆漲，帶動台灣高房價，房價高漲拉大了房價所得比，年青人買不起房，高房價成為民怨之首，迫使政府必須祭出多項打房措施，從奢侈稅、房地合一稅……。

台灣房市熱情奔馳十年，現在正面臨回檔下坡路。最近很多人問我說，房市到底了？什麼時候可以進場？蠢蠢欲動的人不少，但是眼前兩個數字大家必須高度敏感，一是央行降息半碼之後，五大行庫公布11月新增房貸380.35億元，房貸利率是1.906%，是三年新低，利率走低，有利炒房的高槓桿投資客。

不過，另一個數字大家要更當心，全球房地產指南(GLOBAL PROPERTY GUIDE)公布全球42個國家及83個城市的住宅租賃市場，台灣房地產租金回報率只有1.57%，是全球最低的國家，1.57%的回報率比1.906%的貸款利率還低。從純投資的角度來看，買房的房東把房子租給房客，連繳房貸利率都不夠，1.57%的房屋回報率也代表投資客必須63.69年才能回收本金。

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從租金回報率來看，亞洲區的印度、菲律賓都有7%以上，日本、泰國也有5%以上，這幾年台灣人最瘋的柬埔寨也有5.33%，馬來西亞也有4.57%，就連房價貴的驚人的香港也有2.82%，中國大陸平均也有2.2%，房屋回報率太低也代表泡沫化程度愈嚴重。

房租超低回報率，房地產投資客仍勇往直前？那是因為在房價高漲的年代，大家看中房地產會增值，房價上漲增值利益遠遠大過租金回報，因此，房價上漲才是主菜，租金回報只是配菜，但是房價會永遠只漲不跌？答案是否定的。

過往的房地產投資中心思想是保值，最大作用是對抗通膨，但未來的世界可能是通縮的年代，大家看油價急跌到35美元左右，波羅的海運價指數(BDI)從11793點跌到471點，芝加哥期貨指數(CRB)從473點跌到170點，未來的世界可能是通縮主導的年代，大家不必囤房抗通膨。

另一個房地產投資的天敵是少子化，1980年代，台灣每年新出生人口超過40萬，到了2000年左右降到30.5萬人，2007年只剩20.4萬，2010年更是創下16.68萬人新低，很多大學招不到學生，面臨關門大吉命運；未來少子化才是撞擊房地產投資最核心的問題，這當中還包括台灣經濟的基本面，包括出口持續衰退，GDP長期的低成長或負成長，薪資停滯不成長，都是房市的天敵。